سرمایه گذاری در املاک تهران

همانطور که می دانید قیمت ملک در تهران به بالاترین سطح خود در چند ماه اخیر رسیده است. افزایش تورم و کاهش ارزش پول باعث شده تا مردم به هر نحوی سرمایه گذاری های ارزشمندی برای اموال خود انجام دهند. به همین دلیل بسیاری از افراد به دنبال سرمایه گذاری هستند تا پول خود را ارزشمند کنند تا حتی اگر اندکی پس انداز داشته باشند، آن را از دست ندهند. انتخاب سرمایه گذاری در بازار املاک و مستغلات برای خرید خانه یا آپارتمان می تواند پیچیده باشد. بنابراین با کمک گرفتن از کارشناسان حرفه ای در این زمینه می توانید از پیچیدگی این فرآیند جلوگیری کنید و با شناخت مناطق رو به رشد تهران می توانید سرمایه گذاری مناسبی را تجربه کنید.

سرمایه گذاری در بازار مسکن تهران

با توجه به شرایط تورمی کشور، کسب درآمد از مشاغل ثابت مردم ممکن است به تنهایی پاسخگوی نیاز آنها و خانواده هایشان نباشد. در نتیجه باید به فکر کسب درآمد از روش های دیگری مانند سرمایه گذاری در ملک و دریافت اجاره باشید که نیاز به دانش تخصصی ندارد. بازار مسکن می تواند به بازاری برای سرمایه گذاری کم ریسک و گاهی بدون ریسک تبدیل شود. بنابراین می توانید وجوهی را که در سایر بازارهای موازی با ریسک کم دارید به این حوزه اختصاص دهید. از دیدگاه مردم، بازار مسکن محلی برای سرمایه گذاری امن و سودآور است. این احساس امنیت چه از نظر مصرف و چه از نظر سرمایه گذاری باعث محبوبیت بیشتر آن نسبت به سایر بازارها شده است.

مسکن یک نیاز داخلی است

از آنجایی که ملک کالای وارداتی نیست و نمی توان آن را مانند کالاهای دیگراز کشورهای خارجی وارد کرد، هر فردی باید در داخل کشورخود زمین، خانه و … خریداری کند، در نتیجه قیمت مسکن بر اساس ویژگی هایی که در داخل کشور وجود دارد تعیین می شود.

تقاضای بالا برای مسکن

بر اساس گزارش بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، تعداد واحدهای معامله شده در خرداد ماه ۱۴۰۱ در تهران نسبت به خرداد سال گذشته ۳۲.۳ درصد افزایش یافته است. با توجه به تورم موجود در کشور و تعداد زیاد متقاضیان مسکن (اعم از اجاره و خرید و فروش) می توان به این نتیجه رسید که سرمایه گذاری در مسکن گزینه مناسبی است. از سوی دیگر جمعیت کشور رو به افزایش است و این جمعیت در حال افزایش نیازمند مسکن هستند. بنابراین در حال حاضر تقاضا برای خرید مسکن در کشور بالاست و بازار مسکن این روزها به بازاری داغ تبدیل شده است. قیمت مسکن در شهرهای بزرگ در سال جاری افزایش یافته و این امر باعث افزایش نرخ اجاره بها نیز شده است.

امکان دریافت تسهیلات بانکی

با خرید ملک یا زمین می توانید برای دریافت وام بانکی اقدام کنید. در حال حاضر امکان دریافت تسهیلات با گرو سند ملکی و تنظیم اسناد تسهیلات مسکن از دو بانک ملی و مسکن وجود دارد. اوراق تسهیلات مسکن یکی از انواع اوراقی است که در بازار سرمایه معامله می شود.

چرا تهران برای سرمایه گذاری مناسب است؟

صرف نظر از آلودگی هوا و ازدحام تهران، به دلیل پایتخت بودن این شهر، داشتن موقعیت های شغلی مختلف و منابع درآمدی متنوع، افراد زیادی تمایل به زندگی در این شهر دارند. بنابراین بازار مسکن در این منطقه از رشد اقتصادی برخوردار است. بر اساس تحقیقات انجام شده در چند سال اخیر، رشد بازار مسکن تهران بیش از شهرهای دیگر است. البته برخی مناطق این استان رشد بیشتری داشته و برای سرمایه گذاری مناسب تر است.

مناطق مناسب تهران برای سرمایه گذاری

همانطور که می دانید تهران به عنوان پرجمعیت ترین استان ایران شناخته می شود. این شهر دارای ۲۲ منطقه است و هر منطقه از تهران ویژگی ها، شرایط و اقلیم خاص خود را دارد. مردم باید در انتخاب منطقه مناسب برای سکونت یا سرمایه گذاری بررسی های لازم را انجام دهند. شرایط آب و هوایی، فرهنگ مردم، وجود امکانات تفریحی، رفاهی و گردشگری در قیمت هر منطقه موثر است. خرید و فروش در مناطقی که شرایط مناسب و مساعد دارند بهتر انجام می شود. در ادامه به بررسی برخی مناطق تهران با توجه به شرایط مختلف می پردازیم.

مناطق مختلف تهران از نظر آب و هوا

مناطق مختلف تهران به دلیل موقعیت مکانی شرایط متفاوتی دارند. کیفیت آب و هوا در مناطق متفاوت به عوامل مختلفی بستگی دارد که از جمله می توان به موارد زیر اشاره کرد:

موقعیت منطقه در نقاط مختلف شهر
سرعت و جهت باد
نزدیکی به کوه
ارتفاع منطقه
میزان ترافیک و تردد افراد
وسعت فضاهای سبز
بارندگی و تغییرات آب و هوایی
وضعیت لایه های مختلف جو

بر اساس معیارهای ذکر شده و همچنین نتایج به‌ دست‌آمده از ایستگاه‌های هواشناسی، آلوده‌ترین منطقه تهران در جنوبی‌ترین نقطه شهر قرار دارد و به منطقه ۲۰ تهران نسبت داده می‌شود. این منطقه مربوط به شهر ری و حومه حرم شاه عبدالعظیم است که به دلایلی از جمله ترافیک زیاد، استقرار صنایع مختلف در این منطقه، کمبود فضای سبز، آلوده‌ترین منطقه تهران شناخته می‌شود. بعد از منطقه ۲۰ تهران، منطقه ۱۵ یا شهرک افسریه را می توان دومین منطقه آلوده تهران از نظر کیفیت هوا دانست. این منطقه به دلیل افزایش جمعیت در سال های اخیر کیفیت هوای نامناسبی را تجربه می کند. در بین ۲۲ منطقه شهرداری، منطقه ۱۱ تهران به دلیل قرار گرفتن در موقعیت مرکزی شهر و قرار گرفتن بسیاری از اماکن سیاسی، مراکز تجاری، بازارهای تخصصی و همچنین دانشگاه های این منطقه شاهد تردد و ترافیک زیادی است.

آیا خرید خانه های کلنگی در تهران به صرفه است؟

تعدادی از افراد بر این باورند که ملک کلنگی برای سرمایه گذاری ملکی در تهران مناسب است. به گفته آنها واحدهای کلنگی می توانند سود عادلانه ای در سرمایه گذاری داشته باشند و اگر بتوانند این واحدهای کلنگی را به واحدهای مدرن تبدیل کنند، سود زیادی خواهند داشت. در حال حاضر شرق تهران می تواند منطقه مناسب تری برای این امر باشد زیرا قیمت یک واحد آپارتمان در آنجا متعادل تر از شمال و غرب تهران است. اگر پول نقد کافی برای خرید خانه ندارید، می توانید به فکر وام بانکی باشید و خانه ای مناسب تهیه کنید. یکی از سودآورترین راه های سرمایه گذاری در ملک، خرید ملک و بازسازی آن است. بنابراین خوب است که یک ملک قدیمی را بخرید و با صرف هزینه برای تعمیر و بازسازی آن را به قیمت بالاتری بفروشید.

قیمت خانه در تهران چقدر گران شده است؟

بنابر گزارش های تهیه شده قیمت مسکن در تهران در اسفندماه افزایش زیادی داشت و از مرز ۳۵ میلیون گذشت. این افزایش قیمت به این دلیل است که در بهمن ماه میانگین قیمت مسکن در تهران ۳۳ میلیون تومان بوده است. به این ترتیب در یک ماه اخیر میانگین قیمت مسکن در تهران ۶.۲ درصد رشد داشته که رقم قابل توجهی برای یک ماه است. اگر دوره یک ساله را هم در نظر بگیریم، قیمت مسکن در پایتخت در یک سال منتهی به اسفند ۱۶ درصد رشد داشته است. در اسفند ۹۹ قیمت مسکن نسبت به اسفند ۹۸ رشد ۹۴ درصدی را تجربه کرده بود که یکی از عوامل رشد قیمت مسکن در سال های اخیر رشد چشگیر قیمت دلار بوده است که به احتمال زیاد در سال های آینده نیز در قیمت املاک تهران تاثیرگذار خواهد بود.

بررسی مناطق مختلف تهران

انتخاب منطقه ی درست برای سرمایه گذاری در تهران از اهمیت ویژه ای برخوردار است بنابراین به معرفی چند هدف و زمینه ی مناسب برای سرمایه گذاری می پردازیم:

خرید و زندگی در خانه

اگر قصد خرید و زندگی در یک خانه را دارید، مساحت و شرایط آسایش و امنیت آن مهم است. در این صورت بهتر است با توجه به بودجه خود یکی از مناطقی که دسترسی و شرایط زندگی برایتان راحت تر است را انتخاب کنید. مناطق ۱ و ۲ و ۳ و ۶ از این دسته هستند اما با توجه به قیمت بالای آنها می توان به مناطق ۵ و ۴ هم فکر کنید.

خرید و ساخت خانه

در مناطقی که زمین ارزش بیشتری دارد، برای ساخت و ساز مناسب تر است. چون قیمت مصالحی که استفاده می کنید از میلگرد گرفته تا بتن و سیمان و … در همه جای تهران یکسان است اما قیمت فروش در مناطق مختلف متفاوت خواهد بود، بنابراین مناطق لوکس گزینه های بهتری هستند. اما اگر بودجه کافی ندارید، مناطق شرقی تهران با توجه به قدمت منطقه، وجود خانه های کلنگی قدیمی و نزدیک بودن قیمت منطقه به میانگین قیمت ملک گزینه مناسبی برای شما هستند.

برای پس انداز خرید کنید

مناطق جدیدتر که ساخت و ساز در آنها هنوز ادامه دارد، اما شرایط دسترسی محلی و… هنوز به اندازه کافی توسعه نیافته است، گزینه های مناسبی برای سرمایه گذاری بلندمدت می باشند که نسبت به سایر مناطق سودآورتر خواهند بود. مناطق ۲۲، ۱۵ و شمال شرق تهران از این دسته هستند.

پیش خرید

اگر قصد پیش خرید آپارتمان را قبل از اتمام ساخت آن دارید، مناطق جدیدی که ساخت و ساز پروژه های بزرگ همچنان ادامه دارد، مانند مناطق ۲۲، ۴ و ۵، گزینه های مناسبی برای سرمایه گذاری هستند.

مناطق تهران از نظر قیمت

در بین مناطق ۲۲ گانه شهر تهران شاهد شرایط متفاوتی از نظر قیمت ملک و هزینه های مربوط به آن هستیم به طوری که اختلاف قیمت در نقاط مختلف شهر بسیار زیاد است. پس پیشنهاد می شود اگر محدودیت مالی دارید به مناطق گران قیمت نروید. از این نظر می توان مناطق گران قیمت و درجه یک تهران را به ترتیب مناطق ۱، ۳، ۲ و ۶ دانست. این مناطق خانه های بسیار مجلل و گران قیمتی دارند که شرایط ایده آلی برای زندگی دارند. اما از سوی دیگر منطقه ۱۸ تهران را می توان ارزان ترین منطقه معرفی کرد. مناطق ۱۸، ۲۰، ۱۷، ۱۶، ۱۹ و ۱۵ به ترتیب ارزان ترین مناطق پایتخت هستند و وضعیت زندگی در آنها از کیفیت پایین تری برخوردار است.

مناطق تهران از نظر شلوغی

تعداد افرادی که در یک منطقه زندگی می کنند برای خریداران بسیار مهم است. منطقه ای با جمعیت زیاد ممکن است مشکلاتی ایجاد کند. بنابراین، مناطقی که تعداد زیادی ساکن دارند، بر سود سرمایه گذاری مردم تأثیر می گذارد، زیرا خرید و فروش در آن به سختی انجام می شود. منطقه ۴ تهران یکی از پرترددترین نقاط تهران است و منطقه ۹ تهران کمترین جمعیت را دارد. غرب تهران بهترین گزینه برای ساخت و ساز ملک می باشد. محله های غرب تهران دارای ساختاری نوساز، خیابان های عریض و دسترسی به بزرگراه های اصلی دارند که بهترین گزینه برای سرمایه گذاری ملکی محسوب می شوند. مناطق یک، دو و سه که شامل گران ترین قیمت ها برای سرمایه گذاری مسکن در تهران می باشد، سرمایه های کلان و بزرگی را برای سرمایه گذاری می طلبد. در حال حاضر قیمت زمین در جنوب تهران ارزانتر است که باعث سوددهی پس از ساخت می شود. بنابراین این محدوده را برای سرمایه گذاری در نظر داشته باشید.

چه معیارهایی برای سرمایه گذاری روی املاک تهران مهم است؟

سرمایه گذاری در بازار مسکن مانند هر تصمیم دیگری با چالش های فراوانی مواجه است و بسته به تصمیمات فردی و اتفاقات بازار می تواند شرایط متفاوتی را برای سرمایه گذار ایجاد کند. از آنجایی که این بازار تحت تأثیر بازارهای موازی مانند ارز و طلا است، تحت تأثیر عوامل دیگری مانند زمان خرید یا فروش، نوع معامله و خرید، نوع ملک خریداری شده و … می باشد که می تواند شرایط متفاوتی را به همراه داشته باشد.

پر معامله ترین مناطق تهران

با توجه به تمام اطلاعات ذکر شده در بالا، به دلیل آب و هوای مناسب، قیمت مناسب منازل، شرایط فرهنگی مناسب، دسترسی و امکانات رفاهی، برخی از مناطق به عنوان پرطرفدارترین مناطق در محدوده ای قرار دارند که افراد زیادی را به خود جذب می کنند. از جمله این مناطق می توان به منطقه ۵ تهران به عنوان پرمعامله ترین منطقه پایتخت اشاره کرد. در ادامه این روند مناطق ۴، ۲، ۱۴ و ۱۵ را می توان از پرطرفدارترین مناطق برای معاملات مسکن دانست. از نظر پروژه های مسکونی می توان منطقه ۲۲ را معرفی کرد که علاوه بر پروژه های مسکونی و تجاری، پروژه ها و طرح های عمرانی بسیاری از جمله دریاچه چیتگر، مرکز خرید ایران مال و … را در بر می گیرد و به عنوان یکی از توسعه یافته ترین مناطق تهران شناخته می شود.

مناطق اطراف تهران برای سرمایه گذاری

شهر پردیس

شهر پردیس یکی از شهرهای جدید اطراف پایتخت است که در ۱۷ کیلومتری تهران قرار دارد. این شهر به دلیل مجاورت با تهران دارای مزایای زیادی از جمله آب و هوای مساعد، کمبود ترافیک و قیمت مناسب خانه است. مراکز درمانی، مجتمع های تجاری، مساجد و پارک های زیادی در این شهر ساخته شده است. پردیس فازهای مختلفی دارد که فاز ۱ آن نسبت به سایر فازها قدمت بیشتری دارد و امکانات بیشتری دارد به همین دلیل قیمت خرید ملک در این فاز نسبت به سایر فازها بیشتر است.

بومهن

بهترین فاز شهر پردیس بومهن است که در ۵۴ کیلومتری شمال شرق تهران قرار دارد. شهرک طلائیه و کشاورز از جمله شهرک هایی هستند که در این منطقه پیشرفت چشمگیری داشته اند. در گذشته بیشتر خانه های این شهر ویلایی بوده است، اما در حال حاضر بازسازی و ساخت آپارتمان در این منطقه به وفور دیده می شود، بنابراین آینده سرمایه گذاری در تهران به ویژه شهرستان بومهن بسیار روشن است.

پرند

پرند در شهرستان رباط کریم و در ۳۳ کیلومتری جنوب غربی شهر تهران واقع شده و از نظر امکانات رفاهی بسیار غنی است. از مهم ترین امکانات این منطقه می توان به فرودگاه بین المللی امام خمینی، طرح کارتینگ و تفریحات زمینی ایرانیان، دانشگاه آزاد اسلامی و پیام نور اشاره کرد. برای رسیدن به پرند می توانید از تاکسی، اتوبوس، مترو شهید و صادقیه استفاده کنید.

رودهن

اول از همه افرادی که قصد خرید خانه در مناطق در حال توسعه تهران را دارند این سوال ذهن آنها را درگیر می کند که آیا خرید خانه در رودهن بهتر است یا پردیس؟

از دیگر شهرک های اطراف تهران می توان به رودهن اشاره کرد. خاص بودن رودهن باعث شده افراد زیادی برای خرید آپارتمان در رودهن اقدام کنند. رودهن شهری زیبا واقع در دره ای سرسبز است که به دلیل قیمت مناسب زمین آپارتمان سازی در این منطقه رونق گرفته است. در نتیجه از نظر سرمایه گذاری در ملک رودهن تفاوت چندانی با پردیس ندارد و همه چیز بستگی به شرایط زندگی شما دارد.

اندیشه

اندیشه یکی از مناطق رو به رشد تهران است که گزینه مناسبی برای خرید خانه می باشد. اندیشه در مرکز شهر شهریار است و دسترسی خوبی به تهران و کرج دارد. آنچه باعث شده بسیاری از افراد این شهر را برای سکونت انتخاب کنند قیمت مناسب خانه های این منطقه نسبت به تهران است. شهرک اندیشه شامل دو فاز است که قیمت ملک در فاز ۱ کمی گرانتر از فاز ۲ است.

نکاتی که قبل از خرید ملکی در تهران باید به آن توجه کنید

طبق گزارشات چند سال اخیر بازار املاک تهران بیش از هر چیز به موقعیت زمین بستگی دارد، بنابراین از این نظر خرید خانه یا زمین گزینه بهتری برای سرمایه گذاری است.

قبل از خرید آپارتمان یا خانه در تهران توجه داشته باشید که بهترین زمان برای خرید ملکی در تهران ،زمان رکود در بازار ملک است، پس با بررسی دقیق و بدون تصمیم‌گیری ناگهانی و احساسی عمل کنید تا هنگام سرمایه گذاری ضرر نکنید. ضمنا خرید خانه در تهران به منظور سرمایه گذاری برای سرمایه گذاری بلند مدت و چند ساله مناسب است. اگر به سرمایه گذاری با بازدهی سریعتر نیاز دارید، بهتر است به دنبال روش های دیگری باشید.

توجه داشته باشید مناطقی هستند که آمار جرم و جنایت دارند، این مناطق را شناسایی کنید زیرا نمی توانند مناطق مناسبی برای سرمایه گذاری باشند و مناطقی که آرامش در آن احساس می شود بسیار بهتر است.

زیبایی مسکن می تواند عامل مهمی برای سهولت اجاره آن باشد. برای اجاره یا فروش ملک در آینده به وضعیت و بافت ملک توجه کنید.

از خرید آپارتمان با اسناد مشکل دار خودداری کنید. از راهنمایی و مشاوره یک کارشناس املاک استفاده کنید.

اجاره و فروش آپارتمان هایی که امکانات رفاهی بیشتری مانند پارکینگ، آسانسور و انباری دارند راحت تر است، به همین دلیل سرمایه گذاری املاک در این مناطق بهتر است.

جمع بندی

انتخاب واحد آپارتمان برای خرید بستگی به میزان سرمایه، انتظارات شما از موقعیت آن و هدف شما از سکونت یا سرمایه گذاری دارد و بهترین منطقه برای پیش خرید آپارتمان در تهران با توجه به فاکتورهایی که ذکر کردیم می تواند برای هر کدام متفاوت باشد. همان طور که گفتیم سرمایه گذاری در املاک و مستغلات همیشه یک راه عالی برای کسب سود است که بسیاری از افراد از آن استفاده می کنند. با این حال انتخاب منطقه ی مناسب برای سرمایه گذاری همیشه از اهمیت بالایی برخوردار است که باید برای آن برنامه ریزی درستی داشته باشید. بر همین اساس به شما توصیه می کنیم برای سرمایه گذاری طولانی مدت حتما شاخص های مختلف را بررسی کنید تا بتوانید با انتخاب درست سود زیادی به دست آورید.