آینده بازار ملک چیست؟

مقدمه ای بر آینده ی بازار ملک

همان طور که می دانید این روز ها بازار مسکن در رکود است. تورم حاکم بر بازار مسکن باعث شد که مسکن در نیمه اول امسال به شدت کاهش یابد و کسی خانه ای نخرد. بازار ساخت و ساز نیز کساد است. آمارها نشان می دهد که صدور پروانه ساختمانی کاهش چشمگیری داشته است. سازندگان می گویند با تورم قیمت زمین و گران شدن نهاده های ساختمانی دیگر ساخت مسکن برایشان به صرفه نیست. در این بین این نظریه وجود دارد که بازار ملک تحت پوشش تورم است و ممکن است برخی از فروشندگان انصراف دهند و واحدهای خود را با قیمت کمتری بفروشند و در نتیجه قیمت مسکن کاهش یابد.

وضعیت بازار مسکن

آینده بازار ملک با توجه به شرایط اقتصادی حاکم بر این بازار و با توجه به نظر کارشناسان با تجربه در این زمینه، انتظار می رود با توجه به رکود، افزایش قیمتی نداشته باشد. و رکود بازار همانطور که می دانید از ابتدای سال ۱۳۹۶ به خصوص در مرداد ماه سال جاری شاهد افزایش ۱۰۰ درصدی قیمت مسکن بوده اید. لازم به ذکر است این افزایش قیمت که به دلیل کاهش تعداد معاملات انجام شده در این زمینه و همچنین کاهش قدرت خرید مردم بوده است، در ماه های پایانی سال با این شدت افزایش نخواهد یافت.

دو نوع تقاضا موجود در دل بازار ملک

در بطن بازار مسکن دو نوع تقاضای بالقوه از نظر جمعیت و ساختارهای ناکارآمد شهری وجود دارد. در بعد جمعیتی، تغییر سبک زندگی اجتماعی و کوچک شدن بعد خانوار، تقاضای جدیدی را برای نوع خاصی از واحدها ایجاد می کند. همچنین تقاضای مسکن به عنوان لایه زیرین رکود فعلی وجود دارد و طبیعی است که این تقاضا در دوره افزایش قیمت بعدی با تغییر وضعیت اقتصادی تشدید شود. دوره رکود فعلی تا رونق بعدی این فرصت را در اختیار سیاستگذار مسکن قرار می دهد تا نسبت به تامین مسکن ارزان قیمت اقدام کند.

با توجه به برنامه ریزی دولت برای رونق بخشی مسکن در قالب برنامه اقدام ملی برای تولید و عرضه ۴۰۰ هزار واحد مسکونی، می تواند محرکی برای عرضه در بخش هایی از تقاضای مسکن باشد، اما چه چیزی تغییر خواهد کرد. تولید مسکن ورود بخش خصوصی است. قدرت دولت بسیار محدود است و باید بازار را از جنبه چگونگی جذب سرمایه گذاری برای بخش مسکن از طریق بخش خصوصی آینده بازار ملک تحلیل کنیم. تسهیلات بانکی می تواند بخشی از این برنامه باشد اما واقعیت این است که تولیدکنندگان با مشکلات زیادی از جمله طولانی شدن زمان صدور پروانه، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و افزایش دستمزد مواجه بوده اند.

عوامل موثر در پیش بینی آینده بازار ملک

تحولات ناشی از بازارهای موازی
دگرگونی سیاسی بین المللی
تحولات سیاست داخلی
افزایش هزینه های ساخت
محدودیت عرضه
تغییر در قدرت خرید جامعه

این عوامل در کنار هم می توانند باعث رونق یا رکود در بازار مسکن شوند. از طرفی یکی از موارد مهمی که می تواند تاثیر زیادی در قیمت آینده ملک داشته باشد، قیمت دلار و طلا است. در برخی موارد ممکن است قیمت جهانی نفت نیز درگیر این مسائل باشد و با حرکت برخی قیمت ها به راحتی می توان شاهد انفجار ناگهانی قیمت ملک و ساختمان در این زمینه بود.

تاثیر نوسانات بازار ارز و سرمایه بر ورود سرمایه گذاران به بازار املاک

بر اساس نظر کارشناسان برتر املاک کشور در حال حاضر دو نوع در بازار مسکن وجود دارد. نمونه ای از این تقاضا مربوط به تقاضای مصرف کننده است. شرایط فعلی به گونه ای است که تقاضای مصرف کنندگان به دلیل قیمت های بسیار بالا با کاهش بسیار شدید مواجه خواهد شد. مورد دیگر تقاضای سرمایه گذاری است. در شرایط فعلی مصرف کنندگان واقعی نمی توانند وارد این بازار شوند. بخشی دیگر از تقاضاهای بازار مسکن و مستغلات مربوط به تقاضای سرمایه است. این بازار به دلایلی مانند تورم یا گرانی یا عدم اطمینان به بازارهای موازی شکل گرفت. خواسته هایی که معمولا نادرست هستند.

آیا رشد قیمت مسکن بیش از حجم نقدینگی به معنای کاهش قیمت آن در آینده است؟

همانطور که گفتیم نقدینگی یکی از عوامل تاثیرگذار در پیش بینی بازار مسکن است اما در عین حال نمی توان گفت رشد قیمت ملک بیش از رشد نقدینگی در کشور به معنای کاهش قیمت آن خواهد بود، زیرا برخی دیگر از عوامل تأثیرگذار بر بازار مسکن مانند هزینه های ساخت و ساز همچنان در حال افزایش هستند. به عنوان مثال می توان به این نکته اشاره کرد که میانگین تاریخی قیمت مسکن در تهران حدود ۱۰۰۰ دلار بوده است. بر اساس این محاسبه میانگین قیمت مسکن در تهران با توجه به ۴۹ هزار تومان (قیمت روز دلار) باید تقریباً ۴۹ تا ۵۰ میلیون تومان باشد، اما چند ماهی است که قیمت مسکن در تهران به بالای ۴۰ میلیون تومان رسیده و همین موضوع باعث شده تا ابهامات در بازار مسکن افزایش یابد.

بازار مسکن در سال ۱۴۰۱ چگونه بود؟

با توجه به وضعیت کشور در ماه های اخیر و تغییر شرایط اقتصادی طی سال ۱۴۰۱، شاهد نوسانات بازار مسکن و سرعت معاملات بوده ایم. با تغییر قیمت دلار و کاهش ارزش پول ملی، تلاش مردم برای حفظ ارزش سرمایه خود باعث شد تا تعداد معاملات در بازار مسکن و همچنین سایر بازارها افزایش یابد. از این رو با افزایش قیمت دلار در ماه های ابتدایی سال و به دنبال آن افزایش قیمت مصالح ساختمانی، قیمت ملک و حجم فروش در شهرهای بزرگ کشور دستخوش تغییرات زیادی شده است.افزایش قیمت ملک به دلیل تغییرات در اقتصاد کشور تقاضای بازار را به شدت تحت تاثیر قرار داده است.

در نتیجه با افزایش قیمت ها و کاهش قدرت خرید مردم، تقاضای مصرفی از بازار مسکن خارج شد و تنها افرادی که قصد سرمایه گذاری یا تغییر ملک خود را داشتند در این بازار به فعالیت خود ادامه دادند. با وجود نوسانات بازار مسکن، نرخ ارز کاهش یافت و پس از آن پیش بینی می شد قیمت مسکن و املاک متناسب با این کاهش قیمت، روند نزولی را آغاز کند. اما با توجه به ماهیت بازار مسکن که متاثر از شرایط اقتصادی و مقاومت مالکان در برابر کاهش قیمت ها است، شاهد تغییرات قابل توجهی برای این بازار نبوده ایم. حال با همین روند می توان آینده قیمت مسکن در سال ۱۴۰۲ را با وضوح بیشتری بررسی کرد.

راه های کسب درآمد از طریق خرید و فروش ساختمان و ملک

افزایش ارزش ملک

گذشت زمان نشان داده است که ارزش زمین یا ساختمان به مرور زمان افزایش خواهد یافت. در طول سال به ندرت اتفاق می افتد که قیمت و ارزش ملک کاهش یابد و اگر این اتفاق بیفتد بسیار ناچیز خواهد بود.

درآمد مستمر از املاک و مستغلات

به این ترتیب از طریق اجاره ملک خود می توانید درآمد مستمر و دائمی حتی نسبت به سرقفلی حاصل از اجاره محل داشته باشید.

درآمدهای جانبی املاک و مستغلات

کسب درآمد از املاک و مستغلات به افزایش ارزش و دریافت اجاره ماهانه ختم نمی شود. راه اندازی یک کسب و کار در فضای تجاری شما نیز می تواند بسیار سودآور و حتی سودآورتر از اجاره ملک باشد.

درآمد مربوط به املاک و مستغلات

گردش مالی بسیاری از مشاغل به بازار املاک و مسکن و ساخت و ساز بستگی دارد. ۷۰ درصد از صنایع هر کشور مربوط به صنعت ساختمان است. رونق این بازار می تواند تاثیر زیادی بر تولید ملی سایر صنایع و بهبود وضعیت اقتصادی کشور داشته باشد.

آینده نگری در بازار ملک

ملک مسکونی از نظر موقعیت جغرافیایی، محله، امکانات محله (بیمارستان، مدسه، مسجد، مترو و ایستگاه اتوبوس و …) در مکان مناسب تری قرار دارد و یا دارای ویژگی هایی از قبیل؛ داشتن سال ساخت کمتر، نوع ساختمان (ویلا یا آپارتمان)، متراژ و امکانات و … آینده بهتری دارد.

کاهش قیمت در بازار مسکن بعید است

یکی از اعضای هیئت مدیره انجمن سازندگان مسکن می گوید: بازار مسکن یک بازار اقتصادی است و از شاخص های اقتصادی تبعیت می کند، بنابراین با توجه به شرایط حاکم بر بازار امروز، بدیهی است که شاهد رکود تورمی هستیم. به نظر من اگر بخواهیم آینده بازار ملک را پیش‌بینی کنیم خیلی بعید است که این رکود تورمی منجر به کاهش قیمت مسکن شود. آنچه امروز گریبانگیر صنعت پرچالش مسکن شده این است که اساساً ثباتی در قیمت نهاده های تولید وجود ندارد و با وجود اینکه در نیمه دوم سال قرار داریم و انتظار نمی رفت افزایش قیمتی در این بخش وجود داشته باشد.

متأسفانه شاهد هستیم که هم نهادهای دولتی و هم شرکت‌ها، اقتصاد تولیدکننده باعث افزایش قیمت نهاده‌های تولید و شاخص‌های مربوط به تولید مسکن شده است. همچنین در همین راستا مشاهده می کنیم که کارخانه های پتروشیمی که مواد تولیدی آنها در صنعت ساختمان استفاده می شود و یا حتی متولیانی مانند شرکت های توزیع نیروی برق و برق در مهرماه گذشته خدمات خود را افزایش دادند. علاوه بر اینها وقتی می گوییم بازار مسکن کاملا اقتصادی است باید بدانیم که این بازار متاثر از میزان عرضه و تقاضا است. زمانی که با کاهش شدید عرضه کالای ساخته شده مواجه باشیم و از طرفی تقاضای بالقوه و بالفعل در این بخش نیز بسیار بالا باشد و به این میزان تقاضا پاسخ داده نشود، قطعاً شاهد افزایش خواهیم بود.

آیا بازار املاک در ایران تحت کنترل دولت است؟

بازار املاک و مستغلات در ایران بر خلاف بازار ارز و طلا تحت کنترل دولت نیست. در واقع دولت قیمت ارز را کنترل می کند و در صورت افزایش قیمت ارز سعی در پخش ارز دارد. دولت گاهی تاجران ارز را دستگیر می کند. حتما این جملات را در میان اخبار مربوط به این بازارها دیده اید; سلطان ارز دستگیر شد یا سلطان سکه دستگیر شد، دولت تلاش می کند بازار ارز و طلا را کنترل کند اما بازار مسکن اینگونه نیست. در واقع بازار مسکن یک بازار کاملا خصوصی است و قدرت آن در دست یکی دو نفر خاص نیست.

برخلاف بازار ارز و طلا، چیزی به نام سلطان ملک در بازار املاک وجود ندارد. دلیل آن این است که بخش زیادی از کسانی که در حال ساخت و ساز املاک هستند، اشخاص حقیقی یا حقوقی کوچک هستند. در واقع هیچ شرکت خیلی بزرگی وجود ندارد که نیمی از خانه های تهران را ساخته باشد تا دولت بتواند با اعمال فشار بر آن شرکت بزرگ، بازار املاک را کنترل کند. در نهایت می توان گفت که افراد حقیقی یا شرکت های کوچک بسیاری در سراسر بازار املاک ایران به ساخت و ساز ساختمان مشغول هستند.

رکود و بلاتکلیفی مصرف کنندگان

چیزی که باعث شد اقتصاد مسکن با این وضعیت مواجه شود بحث رکود در حوزه خرید و فروش بود. در دوره اخیر این شرایط در زمینه اجاره بها نیز به وجود آمده و بلاتکلیفی در بین مصرف کنندگان و فعالان حوزه مسکن مشاهده می شود. کارشناس مسکن همچنین گفتند روند رسوب گذاری در بازار مسکن به تدریج در شهرهایی غیر از تهران در حال رخ دادن است که اگر سیاست گذاران برنامه ای برای کنترل و عبور از این رکود نداشته باشند و تعریفی برای رونق طبیعی مسکن ارائه نکنند. این بخش از اقتصاد وارد یک رکود تورمی خواهد شد که نه به نفع دولت است، نه برای سرمایه گذاران و نه مصرف کنندگان و طولانی شدن این دوره انباشت در آینده به شکل هیجانی قیمت را افزایش می دهد.

کارشناسان بر این باورند که تداوم شرایط کنونی به ویژه رکود معاملات در نهایت شرایط این بازار مولد را بیش از آنچه اکنون در آن دست و پنجه نرم می کند، خواهد کرد. آنها می گویند برای برون رفت از این وضعیت دولت باید سیاست حساب شده ای را وارد بازار مسکن کند چرا که سیاست های فعلی تنها نوعی نمایش گویی محسوب می شود.

چقدر کمبود مسکن داریم؟

عضو هیأت مدیره مرکز انبوه سازان مسکن در مورد بحرانی بودن کمبود در حوزه مسکن می گوید: طی سال های ۹۹ تا ۱۴۰۰ با توجه به دوران کرونا، صدور پروانه ساختمانی و سرمایه گذاری در حوزه مسکن آغاز شد. حوزه تولید مسکن با توجه به شرایطی که اقتصاد کشور را تحت تاثیر قرار داد کاهش یافت. اما در سال ۱۴۰۱ در ۶ ماهه اول سال طبق اعلام شهرداری ها به ویژه شهرداری تهران نسبت به ۶ ماهه اول سال ۱۴۰۰ کاهش ۵۰ درصدی پروانه های ساختمانی داشته ایم که به نوعی می توان گفتنی است سرمایه گذاری در حوزه تولید مسکن ۵۰ درصد کاهش یافته است. از آن منظر آمار می گوید بیش از ۱۲.۵ میلیون جوان در کشور داریم که باید برای تولید مسکن آنها برنامه ریزی کرد.

آخرین گزارش مرکز پژوهش های مجلس و صحبت های رئیس کمیسیون عمران مجلس حاکی از آن است که با کمبود بالغ بر ۵ میلیون واحد مسکونی در کشور مواجه هستیم. این کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه برای رسیدن به ۵ میلیون واحدی که برای رفع کمبود مسکن باید تولید شود با شرایط بسیار سختی روبرو هستیم، همچنین یکی دیگر از شواهد بحرانی بودن حوزه مسکن وضعیت نامناسب بازار اجاره است. امسال در ۶ ماهه نخست سال به دلیل کمبود مسکن شاهد کمبود پرونده اجاره و در نتیجه افزایش افسارگسیخته نرخ اجاره بها در کشور بودیم.

تاثیر افزایش قیمت دلار بر آینده بازار ملک

یکی از مهمترین باورهای کارشناسان اقتصادی و مردم این است که قیمت دلار با قیمت مسکن ارتباط تنگاتنگی دارد. با افزایش نرخ دلار شاهد افزایش قیمت مسکن خواهیم بود. به گفته برخی کارشناسان این حوزه، اولین بازاری که تحت تاثیر قیمت دلار قرار می گیرد و تحت تاثیر افزایش قیمت قرار می گیرد، بازار کالاهایی مانند مواد اولیه، طلا، سکه، خودرو و سپس کالاهای واقعی است. دومین بازاری که تحت تاثیر افزایش نرخ دلار قرار می گیرد، بازار سهام است. پس از آن، بازار املاک اتفاق می افتد. بنابراین رشد قیمت دلار تاثیر مستقیمی بر بازار مسکن و املاک ندارد.

به طور کلی می توان گفت مسکن ذاتاً با تورم و گرانی همراه و همگام است. بنابراین، شاخص تورم بیش از سایر انواع شاخص ها بر قیمت مسکن اثرگذار خواهد بود. اما افزایش نرخ ارز نیز نوعی جو روانی در جامعه ایجاد می کند. در این شرایط افراد و سازمان های فعال در بازار املاک ملک خود را با قیمتی بالاتر از قیمت مصوب اعلام می کنند. این روند به افزایش قیمت مسکن نیز منجر خواهد شد.

جمع بندی

بر اساس اعلام بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن، در مرداد ماه سال جاری تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به ۳۳۰۰ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل ۳۱.۳ درصد کاهش و ۷۲.۶ واحد را نشان می دهد. درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل. همچنین در این ماه متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران ۱۳ میلیون و ۳۰ هزار تومان بوده که نسبت به تیرماه ۲.۴ درصد کاهش اما ۷۶ درصد افزایش داشته است.