آیا سرمایه گذاری در مسکن خوب است؟
ارزش پول روز به روز در حال کاهش است برای مثال اگر دیروز میتوانستید با پول نقدی که دارید طلا بخرید، احتمالا امروز نمی توانید با همان مقدار پول نقد این کار را انجام دهید. با توجه به این شرایط و با وجود تحریم ها، کمی دور از ذهن است که بخواهید پول خود را برای افزایش سرمایه جمع آوری کنید. پس راه حل در این شرایط چیست؟ برای حفظ ارزش دارایی های نقدی خود چه باید بکنیم؟ با توجه به افزایش روزانه قیمت کالاها و کاهش ارزش پول کشور، یکی از بهترین راه ها برای حفظ ارزش پول نقد تبدیل آن به کالای با ارزش و سرمایه گذاری است. به طور کلی، سرمایه گذاری بلندمدت در املاک و مسکن از لحاظ تاریخی در بیشتر موارد بازدهی زیادی را به همراه داشته است. با این حال، اینکه چقدر برای ملک پرداخت می کنید و چقدر ارزش آن افزایش می یابد، در شرایط مختلف بسیارمتفاوت است. در این مقاله تفکیک سرمایه گذاری در مسکن و مستغلات آمده است تا به شما کمک کنیم در این زمینه بهترین تصمیم را بگیرید و عوامل مختلف را بشناسید.
آیا سرمایه گذاری در مسکن امن است؟
زمانی که در منطقه ای که ارزش آن مطمئناً افزایش می یابد ملک را با قیمت مناسب خریداری کنید، سرمایه گذاری در مسکن و مستغلات امن و سودآور هستند. اگر در مورد بودجه و موقعیت مکانی خود باهوش نباشید، مانند بسیاری از صاحبان ملک که در سال ۲۰۱۷ با قیمت های غیرواقعی و بالا املاک را خرید کرده اند باید برای مدتی قبل از اینکه بتوانید سود کنید، وام های رهنی خود را پرداخت کنید. همچنین، با املاک و مستغلات، با پرداخت وام مسکن، شاهد رشد سهام خود نیز خواهید بود. بنابراین مسکن و املاک یک سرمایه گذاری مطمئن است زیرا:
- ارزش دارایی مشهود بالایی دارد.
- تقریباً همیشه در طول زمان ارزش آن افزایش می یابد.
- برای کمک به کاهش ریسک در سرمایه گذاری، بسیار مناسب است.
- با مزایای مالیاتی همراه است.
آیا خرید مسکن یک سرمایه گذاری عاقلانه است؟
با توجه به اینکه در شرایط کنونی کشور شرایط اقتصادی به هیچ وجه مناسب نیست و هر روز بدتر از گذشته می شود، قدرت خرید مسکن و ملک از دست بسیاری از مردم خارج شده است. به همین دلیل اکثر افراد مستاجر هستند و این وضعیت انگیزه ای برای خرید مسکن و سرمایه گذاری بلند مدت محسوب می شود. متاسفانه امروزه با اینکه سرمایه گذاری در مسکن سود آور است، ولی کسانی که بودجه کافی ندارند نسبت به خرید مسکن تردید دارند و از آینده این سرمایه گذاری می ترسند.
چگونه بهترین شهر را برای سرمایه گذاری مسکن پیدا کنیم؟
یافتن بهترین منطقه تهران برای سرمایه گذاری در مسکن نیز مستلزم تحقیق زیادی است و باید برنامه ریزی های لازم را در این زمینه انجام دهید. برای انتخاب شهر باید به بودجه ای که در اختیار دارید نگاه کنید. همچنین انتخاب نوع ملک نیز بسیار مهم است. بررسی ها نشان می دهد که سرمایه گذاران ابتدا ملک مسکونی و سپس املاک تجاری را ترجیح می دهند. نوع سرمایه گذاری شما نیز در انتخاب شهر بسیار مهم است. به عنوان مثال، اگر می خواهید از اجاره کوتاه مدت یک خانه سود ببرید، بهتر است ملک خود را در مناطقی که مسافران زیادی دارند مانند شمال کشور خریداری کنید. تجربه نشان داده است که اجاره های کوتاه مدت می تواند برای شما بسیار سودآور باشد. نکته دیگری که باید به آن توجه کنید این است که موقعیت ملک در وضعیت مناسبی قرار دارد یا خیر. یک ملک خوب دسترسی خوبی به تمامی امکانات دارد که باعث می شود قیمت آن بسیار بالاتر باشد. با توجه به شرایط خاصی که در این بخش وجود دارد، می توانید با بررسی دقیق همه عوامل، بهترین شهر را برای سرمایه گذاری در مسکن پیدا کنید. معمولاً بازار املاک در ایران همیشه سودآور است، بنابراین می توانید از این فرصت ویژه به نفع خود استفاده کنید.
ریسک سرمایه گذاری در مسکن چیست؟
سرمایه گذارانی که قصد سرمایه گذاری در مسکن و ملک را دارند باید با ریسک های موجود در این بازار آشنا باشند تا بتوانند با اقدامات صحیح ریسک سرمایه گذاری خود را کاهش دهند. ریسک های سرمایه گذاری در مسکن و مستغلات به دسته های مهم زیر تقسیم می شوند:
خطرات قراردادی خرید خانه
این ریسک مربوط به قراردادهای معاملات املاک و مستغلات و خطرات کلاه برداری است. با توجه به ماهیت حقوقی این قراردادها، خطر مواجه شدن سرمایه گذاران با خطراتی مانند کلاه برداری در قراردادهای پیش خرید و … وجود دارد.
نداشتن اطلاعات کافی در مورد مسکن
سرمایه گذاری در مسکن نیازمند اطلاعات و تحقیقات میدانی است. به عنوان مثال برای خرید خانه یا زمین باید موقعیت ملک، توسعه آینده آن و سایر نکات را بررسی کنید.
خطرات غیر سیستماتیک ( بلایای طبیعی )
برخی از خطرات غیرسیستماتیک مانند زلزله، آتش سوزی، سیل، رانش زمین و … در یک منطقه می تواند بر قیمت مسکن تاثیر بگذارد و بازار مسکن را مختل کند و در نتیجه رکود ایجاد کند.
سیاست های دولت
سیاست‌های دولت به این معناست که پروژه‌هایی مانند مسکن ملی، اعطای تسهیلات خرید مسکن، اخذ مالیات از مسکن خالی و… می‌تواند باعث رونق یا رکود مسکن در یک منطقه یا شهر شود.
مزایای سرمایه گذاری در بازار مسکن:
نوع سرمایه گذاری و میزان سرمایه نقش زیادی در تعیین مزایا و معایب آن دارد. اما به طور کلی به چند مزیت مهم سرمایه گذاری در مسکن و مسکن اشاره می کنیم:
اجاره، منبع درآمد پایدار:
مردم می توانند با خرید و سرمایه گذاری در مسکن و اجاره آن منبع درآمد پایداری ایجاد کنند.
سرمایه گذاری با پول وام مسکن:
یکی دیگر از راه های کسب درآمد از طریق سرمایه گذاری در مسکن ، رهن خانه مسکونی و سرمایه گذاری با پول آن است.
ریسک پایین بازار املاک و مستغلات:
بازار مسکن نسبت به سایر بازارها از نوسانات کمتری برخوردار است. ریسک سیستماتیک و غیرسیستماتیک برای سرمایه گذاری در بازار مسکن کمتر است.
استفاده از تسهیلات مسکن:
در بقیه بازارهای سرمایه گذاری نمی توانید هیچ تسهیلاتی دریافت کنید. اما در بازار مسکن می توانید در هر بخش از بازار مسکن تسهیلات دریافت کنید.
تنوع سرمایه گذاری در بازار مسکن:
شما می توانید به روش های مختلف در بازار مسکن سرمایه گذاری کنید. از جمله خرید ملک، زمین، آپارتمان و ملک قدیمی. همه این موارد نوعی سرمایه گذاری در بازار مسکن است.
عدم سرقت اموال و دارایی:
هیچ کس نمی تواند اموال شما را مانند طلا یا سکه بدزدد.
عدم نیاز به آموزش :
بازار مسکن نیز مانند هر بازار دیگری نیازمند تحلیل است. اما این تحلیل نیازی به تخصص یا تحصیلات آکادمیک ندارد. دانش و اطلاعات باید در حدی باشد که بتوانید تحلیل بازار و افزایش و کاهش قیمت را درک کنید.
معایب سرمایه گذاری در بازار مسکن:
نیاز به نقدینگی بسیار بالا:
یکی از مهم ترین ایرادات سرمایه گذاری در بازار املاک این است که نقدینگی بالایی می طلبد و نمی توانید با سرمایه کم این کار را شروع کنید.
هزینه استهلاک خانه:
مشکلی که در بازارهای دیگر وجود ندارد اما در بازار مسکن به چشم می خورد، هزینه استهلاک مسکن است. با افزایش سن خانه، قیمت آن کاهش می یابد.
نقدینگی کم:
مدت زمان زیادی طول می کشد تا یک ملک به فروش رود و به پول نقد تبدیل شود.
قدیمی شدن مدل و نمای ساختمان:
یکی از معایب دیگر سرمایه گذاری در بازار مسکن این است که هر سال مدل ها و طرح های جدیدی برای ساختمان در نظر گرفته می شود.
خطر بلایای طبیعی:
وقوع نابه هنگام آتش سوزی، سیل و زلزله سرمایه ها را از بین می برد. البته با استفاده از عایق های رطوبتی از جمله عایق رطوبتی نانو می توان از وقوع آسیب های زیاد به مسکن جلوگیری کرد.
کدام ملک برای سرمایه گذاری مناسب تر است؟
همانطور که گفتیم سرمایه گذاری در مسکن شما بر اساس موقعیت ملک می تواند مفید و سودآور باشد. منطقه ای که ملک در آن قرار دارد می تواند فاقد امکانات رفاهی باشد و این موضوع آینده ملک را تحت تاثیر قرار می دهد. خرید آپارتمان های نوساز می تواند هزینه های تعمیرات و بازسازی را تا حد زیادی کاهش دهد. همچنین در هنگام فروش یا اجاره ملک با مشکلات کمتری مواجه می شوید. آپارتمان هایی که نقشه های مناسبی ندارند، نورگیر نیستند و … نسبت به املاک دیگر طرفداران بسیار کمتری دارند. به طور کلی همه این موارد می تواند به فروش و اجاره آسان آپارتمان کمک کند. در این صورت اگر تحت هر شرایطی تصمیم به فروش ملک خود دارید می توانید سرمایه خود را برگردانید و به راحتی نقدینگی مورد نظر خود را تامین کنید.
نکاتی در مورد سرمایه گذاری در مسکن
قبل از هر چیز برای کسب سود کافی از سرمایه گذاری درمسکن، باید منطقه ای که می خواهید ملک را خریداری کنید به خوبی بشناسید و اطلاعات کافی در مورد آن داشته باشید. اگر نزدیک ملک یا ساختمانی که می‌خرید مدرسه یا بیمارستانی وجود داشته باشد، طبیعتاً محدودیت‌هایی برای شما ایجاد می‌کند یا اگر ملک شما در اطراف فضاهای سبز یا هایپرمارکت‌های وسیع باشد، طرفداران زیادی خواهد داشت. نکته دیگری که در خرید مسکن باید به آن توجه کنید این است که امنیت منطقه چگونه است و آیا جرایم زیادی در آن منطقه گزارش شده است یا خیر. برای به دست آوردن اطلاعات زیاد در این موارد باید تحقیقات مختلفی انجام دهید. اگر این ساختمان در کنار دانشگاه باشد، تردد افراد در آن مکان طبیعی است و مشکلی برای شما ایجاد نمی کند، حتی در آینده میتوانید ملک خود را به سایر دانشجویان اجاره کنید.
عوامل موثر در قیمت گذاری خرید زمین یا مسکن
- دولت و قیمت گذاری
- تورم در بازار خرید و فروش
- ارزش پول ملی
- موقعیت جغرافیایی
- تاسیسات و نقشه های ساختمانی
- تغییرات در قیمت مصالح ساختمانی و ملزومات ساختمانی
- نوع زمین
اصول سرمایه گذاری در بازار مسکن
همان طور که می دانید یکی از رایج ترین روش های سرمایه گذاری در ایران سرمایه گذاری در مسکن است. می توان گفت این نوع سرمایه گذاری راهی مطمئن برای حفظ ارزش سرمایه گذاری های شماست، و به همان اندازه که افزایش درآمد می تواند سودآور باشد، ورود بدون آگاهی در این زمینه می تواند به خطرناک باشد. بنابراین، شما باید اصول سرمایه گذاری در مسکن را به درستی بدانید. در ادامه به بررسی اصول سرمایه گذاری در بازار مسکن می پردازیم:
اصل اول: بررسی محیط بازار
اولین اصل برای ورود به بازار مسکن و سرمایه گذاری در آن بررسی بازار است، به این معنا که وقتی می خواهید سرمایه گذاری کنید، بازار به سقف قیمتی خود نرسیده است.
اصل دوم: موقعیت یابی
موقعیت یابی باید از دو وجه متفاوت انجام شود. اول، در مورد منطقه یا محله ای که می خواهید ملک خریداری کنید، و دوم، مقایسه موقعیت مسکن با سایر مسکن های مجاور در همان منطقه. به عبارت ساده تر، باید ملکی را بخرید و در آن سرمایه گذاری کنید که در آن جا برای پیشرفت وجود داشته باشد.
اصل سوم: تقاضا
سعی کنید در ملکی سرمایه گذاری کنید که تقاضای بیشتری نسبت به سایر املاک دارد. اصل تقاضا برای فروش سرمایه و نقد شوندگی بسیار مهم است.
اصل چهارم: قیمت مناسب
برای خرید و سرمایه گذاری در مسکن باید ملکی را انتخاب کنید که قیمت مناسبی داشته باشد تا بتوانید با فروش آن سود کنید. رعایت تمامی این اصول و توجه به آنها می تواند منجر به سرمایه گذاری خوب و سودآور شود. در ادامه به بررسی مزایا و معایب سرمایه گذاری در املاک می پردازیم.
تقاضای خرید مسکن سوداگرانه (کوتاه مدت)
به طور خلاصه می توان ویژگی های این نوع تقاضا را شامل موارد زیر دانست:
- در دوره رونق بازار مسکن با تزریق منابع مالی به این بازار بر شدت افزایش قیمت می افزاید و در پایان رونق با خروج منابع، پایان دوره و شروع رکود همراه است.
- این گروه در دوران رکود، حضور چندانی در بازار ندارند.
- به طور کلی در اقتصادهایی مانند ایران که بازار سرمایه از عمق کافی برخوردار نیست، فعالیت های سوداگرانه در بازار مسکن بیشتر است.
- در دوره رونق، هر چه فرصت‌های سرمایه‌گذاری دیگر در اختیار این گروه قرار نگیرد و دسترسی به منابع مالی ساده تر باشد، سوداگران بیشتری به بخش مسکن هجوم خواهند آورد.
جمع بندی
شما با اهمیت سرمایه گذاری در مسکن آشنا شدید و متوجه شدید که برای موفقیت مالی، سرمایه گذاری جزء برنامه های اقتصادی مهم زندگی هر فرد است. شما با پلتفرم های مختلف سرمایه گذاری، ویژگی های بازار مسکن و انواع آن نیز آشنا شدید و متوجه شدید که چرا بازار مسکن از اهمیت ویژه ای در جهان برخوردار است. بنابراین اگر بازار مسکن را به عنوان بازار سرمایه گذاری خود انتخاب می کنید، برای کسب دانش و مهارت های بازاری و عملیاتی وقت بگذارید تا بتوانید یکی از افراد موفق در زمینه سرمایه گذاری املاک و مستغلات شوید.همچنین علیرغم ابهامات ایجاد شده وافزایش نرخ وام مسکن، املاک و مستغلات ممکن است هنوز هم سرمایه گذاری جذابی باشد. اما به یاد داشته باشید که ارزش زیادی از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در بلندمدت به دست می آید، نگهداری ملک و اجازه دادن به زمان بیشتری برای افزایش سرمایه گذاری شما نیاز دارد بنابراین سرمایه گذارانی که به دنبال کسب امتیاز کوتاه مدت هستند اغلب در این عرصه ناامید می شوند.
